今天你家房產(chǎn)證上有你的名字嗎？有些房屋可能屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)但房本上只有一方的名字這樣的事情很常見(jiàn)

　　但買(mǎi)房賣(mài)房時(shí)需要注意了如果沒(méi)有太了解房屋的實(shí)際歸屬極有可能因房屋共有問(wèn)題造成無(wú)法過(guò)戶(hù)，甚至導(dǎo)致巨額損失

　　案例一

　　瞞著妻子賣(mài)房 還偽造妻子簽字

　　劉某與舒某婚后購(gòu)買(mǎi)了一套朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在了劉某名下。2013年4月，夫妻辦理了離婚，離婚協(xié)議約定該房屋雙方各享有50%的所有權(quán)。七個(gè)月后，兩人又復(fù)婚。

　　2016年4月5日，劉某又與妻子遇到感情危機(jī)，他急需用錢(qián)卻又不愿家人知道實(shí)情，便瞞著妻子舒某將房屋掛牌出售。經(jīng)協(xié)商，孫某與劉某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，孫某支付了全部購(gòu)房款，且完成了房屋過(guò)戶(hù)。

　　幾個(gè)月后，舒某在與丈夫協(xié)商離婚問(wèn)題時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋被賣(mài)出，于是起訴至法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并要求孫某配合將房屋再次過(guò)戶(hù)到劉某、舒某名下。

　　在法庭上，劉某承認(rèn)是他偽造了《出售聲明書(shū)》上妻子的簽字，但他表示，孫某對(duì)賣(mài)房的前因后果全部知情。由于他是單方出售房屋，無(wú)法辦理貸款，因此需要買(mǎi)家支付全款，也正是因?yàn)樾枰I(mǎi)家支付全款，房屋的總價(jià)款也降至230萬(wàn)元，這比當(dāng)時(shí)同小區(qū)的成交價(jià)格低了40萬(wàn)元，孫某對(duì)此心知肚明。

　　為了證明孫某并非善意取得，舒某還找到了一份劉某與孫某的通話(huà)錄音。其中，劉某明確表達(dá)了要孫某幫助隱瞞賣(mài)房事實(shí)的請(qǐng)求，“咱們買(mǎi)房時(shí)候不是說(shuō)好了您替我瞞一年嗎……這個(gè)租期也快到了，我再蒙她一年。”“嗯，行�！睂O某在電話(huà)中回應(yīng)。

　　但孫某表示，他早年被診斷為雙向情感障礙，近年又被初步診斷為精神分裂癥，因?yàn)榉盟幬锏脑驅(qū)е铝苏J(rèn)知損害，不能完全聽(tīng)懂劉某電話(huà)中的內(nèi)容。并且劉某在該次通話(huà)之前，從未對(duì)他提到過(guò)舒某，產(chǎn)權(quán)證上也只有劉某一個(gè)人的名字。因此在購(gòu)房過(guò)程中，他對(duì)舒某的存在并不知情，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其買(mǎi)房過(guò)程構(gòu)成善意取得。

　　法院：買(mǎi)家非善意 買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效

　　朝陽(yáng)法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然劉某與孫某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，但合同有效不一定能夠引起物權(quán)發(fā)生變動(dòng)。由于劉某出賣(mài)房屋的行為沒(méi)有取得妻子同意，屬于無(wú)權(quán)處分，孫某必須以合理價(jià)格善意取得并已完成房屋登記才能取得房屋所有權(quán)。但舒某提供的劉某與孫某的電話(huà)錄音，可以認(rèn)定孫某配合了劉某的隱瞞行為，因此房屋所有權(quán)應(yīng)恢復(fù)至劉某名下，一審判決孫某應(yīng)配合辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)并騰退房屋。孫某不服一審判決，上訴至北京市三中院。

　　在二審審理過(guò)程中，本案承辦法官陳靜注意到，雖然孫某始終強(qiáng)調(diào)他并沒(méi)有與劉某達(dá)成過(guò)對(duì)外隱瞞購(gòu)房情況的約定，但在購(gòu)房后的近一年里，這處孫某計(jì)劃給家人居住的房屋并未進(jìn)行裝修，仍然保持著出租狀態(tài)。聯(lián)系到劉某電話(huà)中提到的“一年”之約，陳靜法官認(rèn)為，這可以成為雙方曾達(dá)成某種共識(shí)的旁證。

　　陳靜法官表示，房屋買(mǎi)賣(mài)是重大的財(cái)產(chǎn)交易行為，作為買(mǎi)方，孫某應(yīng)盡到謹(jǐn)慎義務(wù)。其自述簽訂合同時(shí)沒(méi)有對(duì)劉某的婚姻狀態(tài)等可能影響到處分效力的因素進(jìn)行詢(xún)問(wèn)、核實(shí)，不符合善意購(gòu)買(mǎi)人的交易習(xí)慣。在作為證據(jù)的電話(huà)錄音中，孫某也并未提出異議，而是同意配合，因此法院難以確信孫某對(duì)劉某的隱瞞并不知情。因此，三中院二審判決駁回上訴，維持原判。

　　案例二

　　現(xiàn)場(chǎng)簽約 來(lái)的卻是“假妻子”

　　比起劉某偽造書(shū)面材料的行為，鄭某的行為則更令人驚訝。在與買(mǎi)家簽署同意出售證明的現(xiàn)場(chǎng)，他竟稱(chēng)一位與他并無(wú)婚姻、財(cái)產(chǎn)關(guān)系的女士是他的合法妻子。

　　鄭某和高某在1988年結(jié)為夫妻，兒子也早已長(zhǎng)大成人。婚后，兩人共同購(gòu)買(mǎi)了一套位于昌平區(qū)某小區(qū)的房產(chǎn)，但在2011年底，鄭某卻瞞著妻子將這套房屋進(jìn)行了出售。

　　在買(mǎi)賣(mài)房屋過(guò)程中，鄭某謊稱(chēng)夏女士是他的合法妻子，并在買(mǎi)方徐先生和中介的見(jiàn)證下，由夏女士以高某的名義簽署了《同意出售證明》。購(gòu)房合同簽訂后，徐先生就入住了房屋，并將其原有的房屋賣(mài)出，用于支付首付款。但直到辦理批貸手續(xù)時(shí)，徐先生才發(fā)現(xiàn)鄭某的妻子并非夏女士，貸款也沒(méi)能審核通過(guò)。

　　與此同時(shí)，高某發(fā)現(xiàn)了丈夫出售房屋的行為，她向法院提起了確權(quán)訴訟，并在勝訴后辦理了房屋所有權(quán)變更登記，鄭某與徐先生的交易被迫中止。隨后，高某與鄭某經(jīng)法院判決離婚。

　　因認(rèn)為自己被欺詐，徐先生將鄭某、中介鏈家公司起訴至昌平法院，要求兩被告退還已支付的房款、承擔(dān)的稅費(fèi)，并賠償一年來(lái)的房屋增值損失170余萬(wàn)元。徐先生表示，鄭某是蓄意欺騙，而鏈家公司對(duì)此知情，因此兩被告應(yīng)當(dāng)共同擔(dān)責(zé)。

　　作為案件的第三人，高某同時(shí)提起訴訟，認(rèn)為鄭某和徐某惡意串通簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，請(qǐng)求法院宣告涉案合同無(wú)效，并要求徐先生騰出房屋，賠償其占據(jù)房屋期間的租金損失。

　　法院：賣(mài)方構(gòu)成欺詐 賠償增值損失

　　經(jīng)審理，昌平法院認(rèn)為，鄭某故意隱瞞配偶真實(shí)情況，最終直接導(dǎo)致其與徐先生間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行，鄭某的行為構(gòu)成欺詐，因此徐先生要求撤銷(xiāo)合同的主張應(yīng)予支持。

　　且徐先生主張鄭某退還房款、稅費(fèi)，并賠償房屋增值損失的請(qǐng)求理由正當(dāng)，法院綜合實(shí)際情況，判決鄭某承擔(dān)徐先生各項(xiàng)損失共計(jì)94萬(wàn)余元。

　　鄭某和高某不服一審判決，認(rèn)為法院確認(rèn)的賠償數(shù)額過(guò)高，故上訴至北京市一中院。且高某認(rèn)為，徐先生在購(gòu)房時(shí)既沒(méi)有審查房屋情況，也沒(méi)有核實(shí)鄭某提供的配偶身份，故可推斷鄭某、徐先生、鏈家公司三方是惡意串通，侵害了高某的合法權(quán)益，應(yīng)按過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。北京市一中院經(jīng)審理認(rèn)為，鄭某確有欺詐行為，并因此造成徐先生的信賴(lài)?yán)鎿p失。

　　根據(jù)法院查明的事實(shí)，徐先生在簽訂合同過(guò)程中的行為符合一般人的判斷，不存在過(guò)錯(cuò)，但房屋確屬鄭某、高某共有，依法應(yīng)當(dāng)退還。一審法院判決徐先生返還房屋、鄭某承擔(dān)賠償責(zé)任的處理正確，應(yīng)予維持，故駁回上訴，維持原判。

　　案例三

　　賣(mài)房協(xié)議僅百余字 妻子遠(yuǎn)在福州

　　林先生與牛女士是老同學(xué)，平日林先生并不在北京居住，而是與妻子何某生活在福州。林先生夫妻在朝陽(yáng)區(qū)有一套房屋，2009年，林先生和牛女士達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，約定林先生將這套房屋出售給牛女士，牛女士則將一張存有百余萬(wàn)元的銀行卡交給了林先生。

　　買(mǎi)賣(mài)房屋可不算是小事，但雙方的買(mǎi)賣(mài)合同卻異常簡(jiǎn)單，一份不到百余字的字據(jù)，雙方簽字捺指紋，這便成為了牛女士的起訴依據(jù)。她起訴至法院，要求林先生配合完成房屋過(guò)戶(hù)。

　　林先生則全盤(pán)予以否認(rèn)，稱(chēng)這張字據(jù)是牛女士偽造而成，但他卻拒絕配合法院進(jìn)行鑒定。

　　自始至終，林先生的妻子何某都生活在遠(yuǎn)在上千公里外的福州，對(duì)房屋的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程均不知情。案件審理過(guò)程中，何某出具了書(shū)面說(shuō)明，明確表示對(duì)丈夫林先生的賣(mài)房行為不予認(rèn)可。

　　法院：結(jié)合生活經(jīng)驗(yàn)判斷

　　由于林先生拒絕配合鑒定，法院在字據(jù)的真實(shí)性上作出了對(duì)林先生不利的認(rèn)定。雖然合同內(nèi)容不多，但具有明確的買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的、價(jià)款，法院認(rèn)定雙方的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立。

　　但由于涉案房屋歸屬林某和何某共同所有，而雙方都無(wú)法證明何某知曉房屋買(mǎi)賣(mài)的情況�？紤]到何某的經(jīng)常居住地位于福州，且訴訟中何某明確表示不認(rèn)可雙方的合同，因此法院對(duì)牛女士辦理過(guò)戶(hù)登記的請(qǐng)求未予支持。

　　三中院陳靜法官表示，在審理中，房屋的其他共有人是否知曉買(mǎi)賣(mài)情形，是法院判決的重要依據(jù)。除了丈夫和妻子共有外，因遺產(chǎn)繼承導(dǎo)致的近親屬間共有房屋。共有人在房屋買(mǎi)賣(mài)相關(guān)文件上簽字、中介證明買(mǎi)方曾與共有人取得過(guò)聯(lián)系并征得同意、有電話(huà)錄音或微信記錄等證據(jù)，這些符合生活經(jīng)驗(yàn)和交易習(xí)慣的都可以佐證共有人已表示了同意。

　　作為買(mǎi)方，陳靜法官建議在購(gòu)房前應(yīng)仔細(xì)核對(duì)賣(mài)方提供的資料，并要求所有共有人一同到現(xiàn)場(chǎng)簽約。如果對(duì)方實(shí)在不方便到場(chǎng)，也要通過(guò)電話(huà)或微信盡量取得聯(lián)系，并取得對(duì)方的同意，以最大限度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　當(dāng)然，即使沒(méi)有完成核實(shí)，買(mǎi)方也并非在任何情況下都不能取得房產(chǎn)的所有權(quán)。陳靜法官表示，即使共有人不知情，如果買(mǎi)方在同樣不知情的情況下支付了合理的購(gòu)房款，且房屋已經(jīng)完成了過(guò)戶(hù)登記，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)為買(mǎi)方構(gòu)成善意取得，共有人無(wú)法再要求將房屋退還。

　　買(mǎi)家一定要注意應(yīng)該盡量全面地了解賣(mài)家的家庭情況光看房產(chǎn)證是絕對(duì)不夠的！花幾百萬(wàn)買(mǎi)個(gè)房也要買(mǎi)個(gè)順心不是~

　　文字 | 北晚記者 劉蘇雅圖片 | 北晚新視覺(jué)